作為城市建成區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，城市更新是城市工作中一場(chǎng)重要而持久的“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。截至目前，天津國資系統(tǒng)綜合片區(qū)類城市更新項(xiàng)目共21個(gè)，其中已開工14個(gè)；項(xiàng)目全部建成后，預(yù)計(jì)可盤活國企土地房產(chǎn)約235萬平方米，為約37萬名居民改善居住環(huán)境，創(chuàng)造就業(yè)崗位近4萬個(gè)。

不止在天津，以“空間喚醒”為中期目標(biāo)，當(dāng)前多地城市更新工作正如火如荼推進(jìn)，并已取得階段性成效。但物理層面提升改造的完成并非“終結(jié)”，而是帶動(dòng)城市價(jià)值進(jìn)一步躍升的新起點(diǎn)。要做好城市更新的“后半篇文章”，各地仍面臨從“善建”轉(zhuǎn)向“善營”的多重挑戰(zhàn)。

城市更新推動(dòng)大城“逆生長(zhǎng)”

當(dāng)前，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主的階段。隨著城市更新進(jìn)入“深水區(qū)”，項(xiàng)目往往面臨空間緊張、利益多元、資金有限等客觀挑戰(zhàn)。為“破題”，前期謀劃、項(xiàng)目實(shí)施需更精細(xì)、更用心。

——“提前把脈”，回應(yīng)重點(diǎn)民生訴求。以人民為中心是城市更新工作的立足點(diǎn)。為充分了解居民訴求、把準(zhǔn)主要矛盾，充分做好前期的城市體檢、意見征集等工作尤為重要。

2024年初，天津南門外大街商圈北部片區(qū)城市更新項(xiàng)目正式開工，慶有西里小區(qū)的綜合提升改造是項(xiàng)目任務(wù)之一。自項(xiàng)目啟動(dòng)之日起，設(shè)計(jì)施工人員幾乎天天泡在小區(qū)里，對(duì)周邊情況爛熟于心。為全面查找老舊小區(qū)的微觀問題，工作人員深入了解居民人群構(gòu)成、行為習(xí)慣與急難愁盼，通過訪談形成了切合實(shí)際的“問題清單”。

慶有西里老齡居民多、陪讀居民多。經(jīng)多輪溝通調(diào)研，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，解決“一老一小”問題、充分利用公共區(qū)域延伸居民生活空間，是小區(qū)改造的關(guān)鍵。

“針對(duì)老年人群，我們?cè)鲈O(shè)適老化設(shè)施、引入社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；針對(duì)兒童，則開辟了分齡活動(dòng)場(chǎng)地，打造安全有趣、富有教育意義的成長(zhǎng)空間。”天津泰達(dá)城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司南門外大街商圈北部片區(qū)城市更新項(xiàng)目執(zhí)行總經(jīng)理袁甲說。項(xiàng)目完成后，居民紛紛為更加便捷的生活環(huán)境點(diǎn)贊。

——“精準(zhǔn)更新”，帶動(dòng)提升片區(qū)價(jià)值。當(dāng)前，不少大城市主城區(qū)內(nèi)土地資源稀缺，城市更新項(xiàng)目往往規(guī)模小、形狀不規(guī)則，多為“邊角零碎”空間。為此，天津國資系統(tǒng)推出小片區(qū)“微更新”模式，“以點(diǎn)帶面”完善城市功能。

走進(jìn)耀華中學(xué)紅橋?qū)W校周邊地區(qū)城市更新項(xiàng)目?jī)?nèi)的紅橋區(qū)立興里小區(qū)，樓群間劃出了整齊的停車位，公園里增添了健身設(shè)施……更新改造后，小區(qū)居民生活大變樣。

“改造前小區(qū)總是亂糟糟，路面高低不平，現(xiàn)在周邊環(huán)境煥然一新，大家茶余飯后都愛出來走上幾圈。”立興里居民何玉芬說。

此前，這塊土地因小而零散被閑置多年，難以形成社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。“項(xiàng)目整理后土地僅2.8公頃，位于道路交口處。為支持地鐵、學(xué)校出入口、城市公共綠地等建設(shè)，兩側(cè)僅剩余可建設(shè)用地1.1公頃。”天津市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司城市更新設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)李欣說。

通過精益求精的策劃、設(shè)計(jì)、測(cè)算，項(xiàng)目同期建設(shè)了商業(yè)體與新住宅樓，以項(xiàng)目營收反哺老舊小區(qū)改造，實(shí)現(xiàn)了土地資源整合和價(jià)值重生。

“我們要像穿針引線的人一樣，為城市‘打好補(bǔ)丁’，補(bǔ)齊城市短板、完善城市功能、改善城市風(fēng)貌。”天津城投集團(tuán)海河建投公司副總經(jīng)理于大明說。

——“修舊如舊”，保存城市歷史基因。天津擁有豐富的文化遺產(chǎn)、工業(yè)遺存和深厚的歷史底蘊(yùn)。在城市更新過程中，天津國資系統(tǒng)注重留住城市的“文化韻味”。

去年，經(jīng)過10個(gè)月“搶救式修復(fù)”的蔡氏祠堂在爛漫春日里揭開面紗，成為集高端餐飲娛樂、時(shí)尚購物、藝術(shù)展覽等業(yè)態(tài)于一體的商業(yè)綜合體。談起修繕經(jīng)歷，億城（天津）文化旅游發(fā)展有限公司總經(jīng)理徐爾康記憶猶新。“接手時(shí)，院落已嚴(yán)重老化破損，但我相信只要拂去歲月的塵土，昔日的古樸之美一定能重現(xiàn)。”

天津城投集團(tuán)資產(chǎn)管理有限公司經(jīng)管事業(yè)部負(fù)責(zé)人馬濤介紹，蔡氏祠堂是天津五大道唯一的中式傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑。項(xiàng)目初步規(guī)劃敲定后，建筑設(shè)計(jì)專家用月余時(shí)間評(píng)定房屋受損等級(jí)、翻找歷史圖片檔案，為蔡氏祠堂“量身定制”了詳細(xì)修繕方案。

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)跑遍多地“淘金”，尋覓門前條石、徽派磚瓦等“老物件”；請(qǐng)來頂尖文物專家修復(fù)琉璃寶頂、立體磚雕等“三宗寶”……在徐爾康與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的輾轉(zhuǎn)奔波下，這座老建筑終于在海棠花中重新敞開大門。

“天津的五大道、意式風(fēng)情區(qū)等歷史文化街區(qū)承載著城市記憶與底蘊(yùn)，是無法復(fù)制的珍貴資源。在城市更新過程中，我們要在保護(hù)中發(fā)展、在發(fā)展中保護(hù)，將城市歷史文化記憶延續(xù)下去。”天津市國資委副主任韓云翔說。

從建設(shè)到運(yùn)營，跑好“接力棒”尚存挑戰(zhàn)

城市更新是一個(gè)長(zhǎng)期、持久的動(dòng)態(tài)過程?？臻g改造提升的完成固然是重要的階段性成果，但絕非城市更新工作的“終止符”。從物理改造轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效運(yùn)營，做好城市更新“后半篇文章”仍面臨不少系統(tǒng)性挑戰(zhàn)。

——需建立穩(wěn)定的“造血機(jī)能”。不少業(yè)內(nèi)人士表示，城市更新改造目前大多依賴財(cái)政撥款、國企及政策性融資投入，但后期管理維護(hù)仍需持續(xù)資金供給；部分項(xiàng)目缺乏社會(huì)資本回報(bào)機(jī)制，往往面臨“靠輸血、難造血”困境。

于大明介紹，雖然配套綠地公園等后期可交由城管部門維護(hù)，但社區(qū)內(nèi)部的硬件設(shè)施主要還需街道社區(qū)管理。很多老舊小區(qū)僅靠區(qū)政府統(tǒng)一招標(biāo)的準(zhǔn)物業(yè)“兜底”，除樓道清掃、垃圾收運(yùn)等基本服務(wù)外，準(zhǔn)物業(yè)能夠提供的物業(yè)管理服務(wù)有限，小區(qū)綠化、道路維護(hù)等工作難以移交。“我們也多次嘗試與市場(chǎng)化物業(yè)公司接觸，但多數(shù)老舊小區(qū)規(guī)模不大，物業(yè)公司入駐后難以實(shí)現(xiàn)收支平衡，除非將數(shù)十個(gè)小區(qū)‘打包’簽約，否則物業(yè)公司普遍不愿介入。此外，準(zhǔn)物業(yè)收取的清潔費(fèi)用有限，引入物業(yè)公司將意味著物業(yè)費(fèi)用大幅上漲，對(duì)部分居民而言也不易接受。”袁甲說。

——“金鳳凰”引來也要“留得住”。一方面，項(xiàng)目運(yùn)營方招商難度有所增加。“近兩年主理人模式開始興起，但這種模式抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，我們?cè)谡猩踢^程中必須仔細(xì)分辨、錘煉‘火眼金睛’。”天津城投集團(tuán)資產(chǎn)管理有限公司副總經(jīng)理馬躍蒙說。

另一方面，“引得來”只是第一步，要讓企業(yè)“留得住、長(zhǎng)得好”，需要持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)生態(tài)、完善配套服務(wù)支撐。“廠房易建，生態(tài)難成。”天津空天科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理助理韓振國坦言，這是許多更新后產(chǎn)業(yè)載體面臨的共性挑戰(zhàn)。他觀察到，有些城市更新項(xiàng)目前期改造轟轟烈烈，后期運(yùn)營卻對(duì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)培育缺乏系統(tǒng)性規(guī)劃，服務(wù)停留在基礎(chǔ)物業(yè)管理層面，未能真正解決企業(yè)發(fā)展的深層次需求，導(dǎo)致企業(yè)入駐后“水土不服”或難以壯大。

——需從空間重生邁向“活力再造”。同處某城城南地區(qū)，更新后的園區(qū)街區(qū)有的活力滿滿，有的人氣冷落；擁有罕見地質(zhì)奇觀和完整采煤工業(yè)系統(tǒng)的礦山公園，卻有很多外地游客未曾聽說……多位受訪者認(rèn)為，從過往案例看，居民生活、產(chǎn)業(yè)商業(yè)空間改造提升后，還需注入文化基因、注重功能運(yùn)營，才能可持續(xù)提升社會(huì)與經(jīng)濟(jì)活力，以城市更新為抓手集聚城市人氣。李欣等專家認(rèn)為，項(xiàng)目后期運(yùn)營需避免文化符號(hào)懸浮、業(yè)態(tài)需求錯(cuò)配，讓改造后的城市板塊“活起來”，從而延長(zhǎng)城市更新“生命周期”。

發(fā)揮合力做好城市更新“后半篇文章”

城市更新非一日之功。受訪人士認(rèn)為，未來可從完善產(chǎn)業(yè)服務(wù)保障、構(gòu)建科技創(chuàng)新生態(tài)、引導(dǎo)社會(huì)資本參與等角度積極開展工作，推動(dòng)城市更新從“外科手術(shù)”轉(zhuǎn)向循環(huán)發(fā)展與價(jià)值躍遷。

一是構(gòu)建生態(tài)，打造科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群。多位受訪者認(rèn)為，涉及產(chǎn)業(yè)載體的城市更新項(xiàng)目，其價(jià)值提升往往需要時(shí)間沉淀，不能僅看短期租金回報(bào)。“對(duì)于天津空天數(shù)字產(chǎn)業(yè)園這樣聚焦前沿硬科技的載體，前期的‘耐心資本’投入和精準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)至關(guān)重要。我們希望通過培育高成長(zhǎng)性企業(yè)、打造特色產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)和區(qū)域創(chuàng)新能級(jí)的躍升。”韓振國說。

韓振國認(rèn)為，應(yīng)構(gòu)建“資本鏈＋產(chǎn)業(yè)鏈＋創(chuàng)新鏈”的深度融合生態(tài)。他介紹，空天數(shù)字產(chǎn)業(yè)園不僅為企業(yè)提供物理空間，更依托國資背景和產(chǎn)業(yè)洞見，聯(lián)合專業(yè)投資機(jī)構(gòu)設(shè)立了針對(duì)空天信息、智能科技等領(lǐng)域的專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)基金；同時(shí)積極對(duì)接高校院所核心技術(shù)資源，搭建“概念驗(yàn)證—中試熟化—市場(chǎng)應(yīng)用”的轉(zhuǎn)化平臺(tái)，主動(dòng)開放數(shù)智園區(qū)、低空經(jīng)濟(jì)等應(yīng)用場(chǎng)景。“這種‘基金投資＋技術(shù)轉(zhuǎn)化＋場(chǎng)景賦能’的模式，能有效降低科技企業(yè)早期風(fēng)險(xiǎn)，加速其成長(zhǎng)，最終實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)從‘物理空間’向‘創(chuàng)新生態(tài)’的價(jià)值躍遷，形成可持續(xù)的‘造血’機(jī)制。”

二是抓準(zhǔn)定位，促進(jìn)片區(qū)特色化、差異化發(fā)展。受訪者建議，應(yīng)結(jié)合歷史文脈、現(xiàn)實(shí)風(fēng)貌、區(qū)內(nèi)優(yōu)勢(shì)、上下游配套，確定更新后片區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)、發(fā)展方向，并完善配套舉措。“宏觀上看，和平區(qū)建筑文旅和金融板塊表現(xiàn)較強(qiáng)；微觀上看，津?yàn)硰V場(chǎng)具有特色建筑風(fēng)格和便利交通條件。經(jīng)過反復(fù)調(diào)研，我們決定將文旅商融合作為津?yàn)硰V場(chǎng)的主要發(fā)展方向。”馬躍蒙說。

此外，完善載體服務(wù)功能、突出產(chǎn)業(yè)特色屬性也十分重要。天津軌道交通集團(tuán)所屬天津津軌商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理王欣等介紹，天津國際航運(yùn)大廈掛牌升級(jí)后，不僅聯(lián)合多家單位成立國際航運(yùn)集聚區(qū)綜合服務(wù)中心，為企業(yè)提供“一站式”服務(wù)，還定期組織講座等活動(dòng)，促進(jìn)上下游企業(yè)交流合作。“運(yùn)營方要改變‘房東思維’，從‘找租戶’向‘聚產(chǎn)業(yè)’轉(zhuǎn)變，通過升級(jí)硬環(huán)境、優(yōu)化軟環(huán)境，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)機(jī)構(gòu)落戶。”王欣說。

三是共建共享，激發(fā)社會(huì)資本創(chuàng)新活力。受訪者建議，建立完善政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)資金籌措模式，破解城市更新資金瓶頸，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。慶有西里社區(qū)黨委書記崔月梅、袁甲等介紹，在厘清社區(qū)周邊閑置資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，慶有西里社區(qū)引入了元正人和（天津）健康管理有限公司、“津心托”等社會(huì)化養(yǎng)老、托育服務(wù)機(jī)構(gòu)：由社區(qū)提供場(chǎng)地，企業(yè)出資裝修改造，經(jīng)營方通過投入社區(qū)活動(dòng)、補(bǔ)貼等方式反哺社區(qū)基金，從而更好滿足小區(qū)日常管理需求，其經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

“未來可在資金籌措環(huán)節(jié)探索多元合作模式，暢通‘投、用、管、退’渠道，在政策支撐方面完善配套保障體系，為社會(huì)資本搭建規(guī)范參與的平臺(tái)，引導(dǎo)其更有序、更可持續(xù)地投入城市更新領(lǐng)域，形成多方共贏的良好格局。”天津市國資委黨委書記、主任張勇說。