作為2024年房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)工作任務(wù)，城中村改造具有重大意義。

“本輪城中村改造是在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生根本轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)行業(yè)向發(fā)展新模式轉(zhuǎn)變的背景下進(jìn)行的，是實施城市更新行動的重要內(nèi)容之一。”易居研究院高級研究員鄧喬喬向《證券日報》記者表示，這輪城中村改造對房地產(chǎn)開發(fā)銷售和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的增量影響均低于棚改，但有利于城市和行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，能夠解決長期問題。

2023年7月份，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），其中提到“具備條件的城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，可參照本意見執(zhí)行”。依據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，全國共有35個城市滿足條件。

在《意見》發(fā)布后，各地紛紛設(shè)定城中村改造目標(biāo)。例如，上海計劃在2023年至2025年安排新啟動30個城中村改造項目；合肥計劃3年內(nèi)完成104個城中村改造項目。

在需要3年到5年完成的計劃之外，上述35個城市也陸續(xù)給出今年相關(guān)目標(biāo)，穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。廣州今年計劃推動149個城中村改造項目；北京、上海、成都今年分別計劃推進(jìn)城中村改造項目20個、10個、70個……城中村改造項目正在各大城市落地。

對于城中村改造項目推進(jìn)過程中的痛點(diǎn)，受訪專家普遍認(rèn)為，資金問題將是影響項目推進(jìn)進(jìn)度的主要問題。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，城中村改造由于改造周期長，需要大量資金長期沉淀，如何調(diào)動市場資金參與是城中村改造能否快速推進(jìn)的關(guān)鍵。

鄧喬喬也認(rèn)為，城中村項目周期長、資金投入大，本身經(jīng)濟(jì)效益就難以平衡，本輪城中村改造強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)，對當(dāng)?shù)刎斦毫^大。

面對這一難題，監(jiān)管部門已推出包括中央預(yù)算內(nèi)投資、PSL（抵押補(bǔ)充貸款）、專項借款在內(nèi)的多項支持措施，為項目籌措資金提供支持。

研究機(jī)構(gòu)主流觀點(diǎn)認(rèn)為，PSL是專項借款的主要資金來源渠道。央行通過PSL等形式向政策性開發(fā)性銀行提供低成本資金支持，政策性開發(fā)性銀行再通過專項借款等形式為項目投放資金。

目前，城中村改造專項借款已經(jīng)在迅速落地。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月底至3月22日首批城中村改造專項借款至少已落地34個城市或省份，對490余個項目累計授信額10754億元，首批已實際投放超360億元。

鄧喬喬表示，專項借款是本輪城中村改造中的一項金融工具創(chuàng)新，具有成本低、周期長、對項目的資金支持力度較大等優(yōu)勢。

“城中村改造專項借款有助于解決改造項目的資金平衡問題。”陳文靜稱，從資金用途來看，專項借款主要用于項目的前期工作、征收補(bǔ)償安置、安置住房建設(shè)以及安置住房小區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等用途。

在專項借款等措施的推動下，各地項目資金問題將得到一定緩解，城中村改造有望加速前進(jìn)。