近日，《證券日報》記者結合京津冀一體化、粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)等基礎設施市場發(fā)展主線，在首批公募REITs中選取3只并對其底層資產(chǎn)展開調研，探訪兩年來資本市場如何與基礎設施市場產(chǎn)生發(fā)展共鳴，資產(chǎn)運營方和基金管理人摸索出哪些發(fā)展經(jīng)驗，以及各界就繼續(xù)擴大有效投資、形成投融資良性循環(huán)給予的真知灼見。

盤活存量資產(chǎn)

投融資良性循環(huán)

據(jù)諸多機構測算，新老基建共振下，我國基礎設施建設的存量規(guī)模已超過百萬億元。但基礎設施建設也有著顯而易見的短板——資產(chǎn)較重、建設周期長、社會資本參與度有限，需要推動完善市場化、規(guī)范化的投融資體系。而公募REITs正是補齊這一短板的有力工具。黨的二十大報告提出“優(yōu)化基礎設施布局、結構、功能和系統(tǒng)集成，構建現(xiàn)代化基礎設施體系”，“十四五”規(guī)劃明確部署要“推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”。

時間回放到2020年4月底，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布試點通知，啟動基礎設施公募REITs試點工作。同年8月份，國家發(fā)改委發(fā)布《關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》、證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金指引》（以下簡稱《指引》），形成“1+2”制度體系，全新的投融資市場適時出發(fā)。經(jīng)過逾一年的銜枚疾進，首批9只公募REITs產(chǎn)品于2021年6月21日在滬深交易所正式亮相，不僅盤活了基礎設施存量資產(chǎn)，也有效填補了國內(nèi)資產(chǎn)管理市場的產(chǎn)品空白。

受益于市場基礎制度建設及配套政策的日臻完善，首批公募REITs上市兩年來運行平穩(wěn)，整體表現(xiàn)符合市場預期。截至2023年6月20日收盤，9只產(chǎn)品上市以來復權后的平均漲幅為11.70%，大幅跑贏同期滬深300指數(shù)，日均成交金額為0.16億元，日均換手率1.21%，整體高于境外成熟市場。

談及基礎設施建設市場與資本市場的精彩對接，中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中航首鋼綠能REIT”）基金經(jīng)理宋鑫對記者回憶稱，“之所以搭上公募REITs‘頭班車’，緣于中航基金管理有限公司（以下簡稱‘中航基金’，項目基金管理人）和首鋼集團有限公司（以下簡稱‘首鋼集團’，項目原始權益人控股股東）的‘蓄謀已久’。”

據(jù)宋鑫介紹，首鋼集團部分存量資產(chǎn)有待進一步盤活，因此對發(fā)展公募REITs十分重視和支持，提出要積極對接多層次資本市場，進一步提升權益性融資能力和集團資產(chǎn)證券化水平。此外，首鋼集團的全資子公司、中航基金的第二大股東——北京首鋼基金有限公司也與中國人壽搭建了Pre-REITs純股權投資基金，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

記者在招商局光明科技園區(qū)內(nèi)調研招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“博時蛇口產(chǎn)園REIT”）擴募底層資產(chǎn)（以下簡稱“光明項目”）時，招商局光明科技園有限公司總經(jīng)理付小龍表示，招商蛇口通過發(fā)行公募REITs，有力地提升了產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營能力，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務“由重入輕”，加速構建招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務的新發(fā)展模式。

“我們期待的狀態(tài)是前期的募集項目資金部分用于后續(xù)的擬擴募項目，形成資金和資產(chǎn)的良好滾動，真正實現(xiàn)公募REITs持續(xù)盤活固定資產(chǎn)投資的初衷。”付小龍說。

兩年來，理想正在一點點照進現(xiàn)實。

垃圾“變現(xiàn)記”每天都在中航首鋼綠能REIT的底層資產(chǎn)首鋼生物質項目廠區(qū)上演。該項目涵蓋生活垃圾焚燒發(fā)電、廚余垃圾收運處置等業(yè)務，主要收入來源為生活垃圾處置服務費、廚余垃圾收運處置費以及售電費用。項目技術人員向記者介紹，“項目廠區(qū)就像一個‘大胃王’，每天能‘消化’3000噸生活垃圾和150噸廚余垃圾，‘吐出’120萬度電。”

雖然每天與垃圾打交道，但廠區(qū)內(nèi)的員工干勁十足。問及原因，宋鑫透露，“為提升底層資產(chǎn)的投資價值，保障運營管理能力的高效和穩(wěn)定，我們以成本加成的方式委托運管機構提供運營，同時建立負面清單考核機制。項目上市兩年來，運管機構獲得了激勵分成，有效促進了項目的提質增效。”

中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中金普洛斯REIT”）是首批9只公募REITs中的首單滬市倉儲物流類項目。記者在調研中觀察到，倉儲物流園不僅能提供一份專屬空間，更能敏銳感知產(chǎn)業(yè)脈動，更深層次促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

6月份，青島氣溫持續(xù)攀升，平均年進出口值達1000億元的青島前灣綜合保稅區(qū)也一片火熱，區(qū)內(nèi)的前灣港區(qū)萬噸巨輪云集，橋吊高聳林立，集裝箱卡車往來不息……中金普洛斯REIT近期落地擴募的底層資產(chǎn)之一——青島普洛斯便坐落于此。

恰逢“618”大促，一家在青島普洛斯園區(qū)內(nèi)租賃面積達2.8萬平方米（層高10米）、主營化妝品的跨境電商企業(yè)異常忙碌。該企業(yè)員工向記者介紹，“公司之所以將倉庫選在青島普洛斯，正是看好物流園的地理優(yōu)勢和其作為高標倉的建設、管理質效。公司自2020年將業(yè)務拓展至青島后，經(jīng)過3年的發(fā)展，目前一線入?yún)^(qū)貿(mào)易額超60億元。”

普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏告訴記者，所謂高標倉，即高標準倉儲物流設備，它不是傳統(tǒng)意義上的倉庫或者倉庫管理，而是起到資源提供者的角色。

這一點在物流園與另一租戶的默契配合中也有體現(xiàn)。該租戶是一家以清關、倉儲物流及運輸為主業(yè)的第三方物流企業(yè)，至今已有10年發(fā)展歷史。目前，青島前灣綜合保稅區(qū)內(nèi)數(shù)量龐大的外資企業(yè)均是該第三方物流企業(yè)的潛在客戶群體，楊敏表示，“青島普洛斯擁有高質量倉儲空間，為企業(yè)在高標業(yè)務中鎖定新增訂單增加了重要砝碼。”

作為我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)創(chuàng)新、人才流動重要的物理空間和平臺，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將支持產(chǎn)業(yè)迭代的經(jīng)濟價值轉化為核心競爭力。

“我們之所以選擇入駐招商局光明科技園，是因為其提供的生產(chǎn)作業(yè)環(huán)境符合我們國際大客戶的要求，幫助我們接到了跨境業(yè)務訂單。”一家“果鏈”企業(yè)負責人對記者表示。另據(jù)招商局光明科技園有限公司招商經(jīng)理路丹介紹，很多企業(yè)正在與招商局光明科技園區(qū)共同快速成長。

除了盤活存量優(yōu)質資產(chǎn)、賦能產(chǎn)業(yè)升級，公募REITs的另一本質是讓基礎設施建設投融資雙方在資本市場產(chǎn)生“化學反應”。從首批9只公募REITs產(chǎn)品披露的2022年年報來看，基礎設施資產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異，形成穩(wěn)定的可供分配現(xiàn)金流和高比例分紅。根據(jù)以2022年12月31日為基準日的分紅情況，累計可供分配金額約35.39億元；截至目前，首批9只產(chǎn)品均對2021年及2022年的業(yè)績發(fā)布分紅公告，合計分紅約34.87億元，占實際可供分派金額的比重約98.52%。

市場交投冷熱不均

投資主體結構單一

如今，基礎設施公募REITs市場規(guī)模穩(wěn)步擴大，資產(chǎn)類型有序拓展，在服務構建新發(fā)展格局和推動基礎設施高質量發(fā)展方面發(fā)揮著日益重要的作用。

具體來看，已上市的公募REITs增至27只，募集資金接近千億元，回收資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色低碳和民生發(fā)展等基礎設施補短板領域，可帶動新增投資超4400億元；已上市和在審核的項目所覆蓋的基礎設施資產(chǎn)類型，從兩年前的收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流等，擴容至保障性租賃住房、清潔能源、新能源等。另有百余單儲備項目正在推進中，預計未來將有更多尚未覆蓋的資產(chǎn)類型納入公募REITs。

按照《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》中“建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場”的要求，首批4單公募REITs擴募項目于2023年6月16日成功落地，我國公募REITs市場正式形成首發(fā)與擴募雙輪驅動的新發(fā)展格局，公募REITs進入加速發(fā)展階段。

事非經(jīng)過不知難，成如容易卻艱辛。作為資本市場的新丁，公募REITs的兩年奮進之路不可能只有坦途，也曾面臨二級市場交投階段性冷熱不均、底層資產(chǎn)突發(fā)“黑天鵝”、缺少增量資金入市、信息披露與管理效能平衡點尚待摸索等難題。

以全市場表現(xiàn)來看，已上市的27只公募REITs產(chǎn)品今年以來均出現(xiàn)不同程度的下跌，其中有3只產(chǎn)品跌幅超過20%。

對于近期公募REITs市場成交清淡以及部分產(chǎn)品出現(xiàn)明顯價格波動，宋鑫表示，“這與場內(nèi)投資者結構單一有一定關系。由于目前場內(nèi)投資者主要集中于機構投資者，投資者的資金久期、投資策略與公募REITs產(chǎn)品特性上存在一定的差異。”

也有業(yè)內(nèi)人士認為，近期公募REITs市場價格走弱、投資避險情緒上升，是市場充分博弈下的正常調整，但也反映了市場建設中存在一些深層次的難點和問題，部分機制安排與市場需求的匹配程度有待提高，需要進一步改革創(chuàng)新。

此外，“黑天鵝”事件也是“誤傷”公募REITs表現(xiàn)的一大因素。而記者在調研中發(fā)現(xiàn)，這也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs越來越重視簽約客戶的行業(yè)分布、體量結構，主動提升抗周期性的重要原因。

如何避免公募REITs目前復雜的金融結構和設置較多的管理層級影響底層資產(chǎn)的運營效能，是多位基金經(jīng)理面臨的共同課題。

“公募REITs作為一項具備高度產(chǎn)融結合屬性的創(chuàng)新產(chǎn)品，在首次發(fā)行和首次擴募的實施過程中沒有先例可循，需要在資產(chǎn)合規(guī)、資產(chǎn)重組、稅務籌劃、資產(chǎn)估值、基金治理架構、擴募發(fā)售規(guī)則等方面與各方不斷溝通、不斷摸索，發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。”博時蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示。

中航證券首席經(jīng)濟學家董忠云認為，從目前公募REITs試點實踐看，相關制度仍有進一步優(yōu)化的空間。第一，目前，公募REITs發(fā)行上市審核全流程涉及國家發(fā)改委、證監(jiān)會、滬深交易所、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會等多個部門，涉及部門多、溝通成本高。第二，我國公募REITs是通過持有基礎設施ABS的方式持有基礎設施項目公司的全部股權，治理結構層級相對較多，各參與主體之間職責分工界定、溝通協(xié)調等方面可能存在風險。

創(chuàng)新，不停步

探索，在路上

我國資本市場三十余年的改革發(fā)展實踐，始終是邊探索邊總結，呈現(xiàn)試點、改進與規(guī)范不斷正向循環(huán)的演進模式，公募REITs市場亦然。

在證監(jiān)會相關部門負責人看來，公募REITs試點以來、特別是轉入常態(tài)化發(fā)行新階段以來，資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展，基礎制度加快建立，監(jiān)管框架基本構建，市場運行總體平穩(wěn)，逐步走出了一條具有中國特色的REITs發(fā)展道路。下一步，證監(jiān)會將以推進常態(tài)化發(fā)行為抓手，加快推動REITs市場高質量發(fā)展。

對于市場生態(tài)的進一步優(yōu)化，多位公募REITs項目基金管理人共同呼吁，完善信息披露等基礎制度，拓寬公募REITs投資者群體。

劉立宇建議從四個方面進行體系構建：一是持續(xù)完善發(fā)行、信息披露等基礎制度。完善產(chǎn)品擴募資產(chǎn)估值和定價機制；制定并推出臨時信息披露指引，進一步明確重大事項披露要求；規(guī)范治理機制的權責條款、完善REITs治理結構。二是鞏固和拓寬公募REITs投資者群體。推動社?；稹B(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業(yè)化公募REITs投資者群體，助力市場平穩(wěn)運行。三是繼續(xù)加強二級市場建設，健全二級市場流動性支持制度安排，完善做市機制。四是推動完善其他配套政策。進一步明確基礎設施REITs的會計處理方式和稅收征管細則；在公募REITs試點經(jīng)驗基礎上，盡快推動基礎設施REITs專項立法。

宋鑫期望，未來在政策鼓勵下，投資者結構進一步豐富，更多匹配公募REITs特點的資金入市。同時基金管理人做好信息披露，與投資者做到信息對稱、透明。

中信證券首席經(jīng)濟學家明明建議，繼續(xù)在準入標準、信披要求、審核流程等維度進行規(guī)則優(yōu)化。準入標準維度，未來隨著市場覆蓋的基礎設施類型不斷豐富，準入標準或可更加細化；信披要求維度，后續(xù)還應分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信息披露規(guī)則；審核流程維度，在儲備公募REITs項目進行逐級申報的過程中，底層資產(chǎn)合規(guī)文件的確認、跨地區(qū)/多部門的協(xié)調溝通仍有進一步優(yōu)化的空間。

在董忠云看來，可從兩方面進一步優(yōu)化公募REITs基礎制度。一方面，進一步優(yōu)化公募REITs發(fā)行審核流程。探索研究進一步統(tǒng)一審核標準、優(yōu)化試點項目推薦和審核程序，提高發(fā)行和審核效率。另一方面，進一步優(yōu)化交易制度，改善公募REITs流動性。