接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“一人買(mǎi)房全家?guī)?rdquo;后續(xù)有望擴(kuò)展至更多城市。與此同時(shí)，隨著近期高層多次表態(tài)“合理支持剛性和改善性住房需求”，短期內(nèi)“一城一策”有望繼續(xù)深化。
釋放需求
喚醒“睡眠資金”
“一人買(mǎi)房全家?guī)?rdquo;，主要是指子女購(gòu)房可提取父母住房公積金賬戶(hù)余額，且父母可作為共同還款人參與還款。
例如，石家莊住房公積金管理中心9月6日發(fā)布消息稱(chēng)，自今年10月1日起，使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)石家莊市行政區(qū)域內(nèi)自住住房的借款人，其父母可以申請(qǐng)作為共同還款人參與還款；職工配偶為房產(chǎn)共有人的，配偶父母也可以申請(qǐng)作為共同還款人參與還款。共同還款人最多為2人。共同還款人可以申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金賬戶(hù)余額。這意味著石家莊明確表態(tài)支持“一人買(mǎi)房全家?guī)?rdquo;。
“該項(xiàng)措施靈活性強(qiáng)且利好首套剛需購(gòu)房者。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，由于多城已在該措施中嚴(yán)格限定了直系親屬范圍，強(qiáng)化了自住屬性，此舉有望進(jìn)一步促進(jìn)新市民與青年群體購(gòu)房。
中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這一措施主要通過(guò)全家?guī)偷男问絹?lái)降低個(gè)人購(gòu)房門(mén)檻和還款壓力，有助于釋放一部分剛性需求，但對(duì)于刺激改善性需求或者其他需求的作用預(yù)計(jì)相對(duì)有限。而除了可以更好地支持合理住房需求外，該措施還進(jìn)一步盤(pán)活了現(xiàn)存公積金賬戶(hù)中的資金，即可以喚醒“睡眠資金”，以此提高住房公積金使用效率，更好地發(fā)揮住房公積金減輕職工住房支出負(fù)擔(dān)的作用。
從年內(nèi)各地出臺(tái)的房地產(chǎn)支持政策來(lái)看，相較放松限購(gòu)等樓市調(diào)控內(nèi)容，住房公積金政策的調(diào)整優(yōu)化顯然更加多樣化，如提高公積金貸款額度和累積貸款額度，降低公積金貸款首付比例，支持公積金租房以及“一人買(mǎi)房全家?guī)?rdquo;等。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，住房公積金作為長(zhǎng)期住房專(zhuān)用儲(chǔ)蓄，使用范圍較為有限，僅能用于居民住房相關(guān)款項(xiàng)，對(duì)使用范圍及方式進(jìn)行優(yōu)化符合公眾預(yù)期；同時(shí)，住房公積金政策指向性較強(qiáng)，有利于直接為真正有購(gòu)房需求的居民提供支持，促進(jìn)住房需求釋放。本輪房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期后，住房公積金政策惠及的城市更多，因此也成為今年房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)數(shù)量最多的調(diào)控政策類(lèi)型。
用好政策工具箱
扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期
中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，8月份，地方累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策75條。調(diào)控政策內(nèi)容覆蓋企業(yè)供給端和居民需求端，核心舉措包括降低房企土地競(jìng)買(mǎi)保證金、優(yōu)化限購(gòu)政策、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、上調(diào)住房公積金最高貸款額度、下調(diào)購(gòu)房最低首付比例等。
然而房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)仍未得到明顯緩解。據(jù)易居研究院發(fā)布的《百城新房成交報(bào)告》顯示，8月份，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交面積為2389萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8%，同比下降32%。
“透過(guò)新建商品住宅單月成交面積同比增速數(shù)據(jù)也可以看出市場(chǎng)的壓力和變化。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，觀察去年6月份以來(lái)的新房成交同比增速數(shù)據(jù)，總體處于持續(xù)下降、降速先擴(kuò)大后收窄的態(tài)勢(shì)。尤其是今年4月份，新房成交同比增速更是出現(xiàn)了61%的較大降幅，雖然該指標(biāo)在5月份、6月份得到明顯改善，但是7月份、8月份降幅又有所擴(kuò)大，分別為33%和32%。這說(shuō)明樓市復(fù)蘇過(guò)程仍面臨不確定性，也意味著當(dāng)前刺激提振剛性和改善性住房需求依然迫切。
《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，自7月28日中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議明確提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”后，召開(kāi)的4次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中，有3次會(huì)議均提及相關(guān)內(nèi)容。
其中，7月29日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“支持剛性和改善性住房需求”；8月24日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”；8月31日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)“支持剛性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款”。
在陳文靜看來(lái)，隨著政策面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁釋放積極信號(hào)，短期內(nèi)各地“一城一策”力度有望加大，預(yù)計(jì)將繼續(xù)優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，降低首付比例、降低房貸利率等。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，除了住房公積金政策的優(yōu)化調(diào)整外，后續(xù)“一城一策”政策可能還會(huì)實(shí)施包括放寬“商轉(zhuǎn)公”條件，鼓勵(lì)地方通過(guò)各種方式加大保交樓政策支持力度，以及進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)胤科笕谫Y環(huán)境等措施。
在王青看來(lái)，未來(lái)扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵仍是下調(diào)房貸利率。因此，預(yù)計(jì)年內(nèi)5年期以上LPR報(bào)價(jià)仍存進(jìn)一步下調(diào)空間。