依據(jù)“三道紅線”規(guī)定，如果三項(xiàng)指標(biāo)均不達(dá)標(biāo)，歸為“紅檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得提升；兩項(xiàng)不達(dá)標(biāo)，歸為“橙檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；一項(xiàng)不達(dá)標(biāo)，歸屬“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；三項(xiàng)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，歸為“綠檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。
“未來(lái)兩年的市場(chǎng)格局，衡量企業(yè)上升空間或者估值情況，要看兩個(gè)指標(biāo)，一是，是否是綠檔；二是，拿地與銷售比值情況。”某證券機(jī)構(gòu)首席分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，在全行業(yè)控制有息負(fù)債規(guī)模的格局下，綠檔房企可融到的有息負(fù)債更多，尤其TOP30中綠檔房企擁有1元負(fù)債換得3元銷售額的能力。
對(duì)有息負(fù)債規(guī)模增幅的控制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)意味著什么？通過(guò)一組研究數(shù)據(jù)可知一二。據(jù)廣發(fā)證券發(fā)展研究中心根據(jù)公司公告和Wind數(shù)據(jù)以434家樣本房企統(tǒng)計(jì)顯示，截至2020年中期，TOP10房企有息負(fù)債規(guī)模為3.01萬(wàn)億元，行業(yè)市占率為14%，合計(jì)可以新增有息負(fù)債規(guī)模為1856億元，增幅比例為6.2%；TOP11-30房企有息負(fù)債規(guī)模為2.1萬(wàn)億元，行業(yè)市占率為9.8%，可以新增有息負(fù)債規(guī)模增速為7.4%；434家樣本企業(yè)可以新增有息負(fù)債規(guī)模7431億元，上限為7.3%。
“三道紅線”融資新政之后，從地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速預(yù)判來(lái)看，2021年增速上限樂(lè)觀預(yù)期為7.2%，中性預(yù)期為5.7%，悲觀預(yù)期為4%。縱向?qū)Ρ葋?lái)看，2013年至2018年，地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速為25.3%，2019年至2020年為5.5%。
不難看出，“三道紅線”帶來(lái)的將是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)杠桿率的快速下行，提高行業(yè)資金使用效率，淘汰落后企業(yè)，降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。還有一個(gè)重要的深遠(yuǎn)影響，就是行業(yè)排位將重新洗牌。正如上述分析師所示，各檔企業(yè)在金融資源分配方面發(fā)生了扭轉(zhuǎn)，從“金字塔”變?yōu)?ldquo;倒金字塔”。
倒退10年來(lái)看這一“金字塔”是如何變化的，從2011年到2020年，以53家上市企業(yè)為樣本，按照四檔進(jìn)行分類，紅檔公司負(fù)債規(guī)模復(fù)合增速最高達(dá)到28%，在“市場(chǎng)化分配”金融資源的時(shí)代獲得了最多的資源；橙檔、黃檔和綠檔公司在過(guò)去接近10年的時(shí)間里，有息負(fù)債復(fù)合增速分別為21%、20%和16%，綠檔房企獲得最少的金融資源。
若按照“三道紅線”融資新規(guī)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行負(fù)債增速限制，則綠檔公司獲取有息負(fù)債的能力受影響并不大，較過(guò)去僅下滑了1%；黃檔、橙檔分別下滑10%和16%；紅檔公司的降幅最為顯著，下滑幅度達(dá)到了28%。如此一來(lái)，可以說(shuō)，受益者或者說(shuō)能在接下來(lái)的市場(chǎng)中更上一個(gè)臺(tái)階的，顯然是綠檔房企。
2021年“三道紅線”全面實(shí)施后，同一陣營(yíng)中拔得頭籌的，是拿地積極的綠檔房企，行業(yè)將進(jìn)入“好孩子”享受紅利時(shí)代。
據(jù)貝殼研究院最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月31日，超62家房企發(fā)布年報(bào)，其中近五成房企“三道紅線”實(shí)現(xiàn)降檔，3家房企保持紅檔，12家房企保持綠檔。
截至4月19日，在《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)的TOP20房企中，剔除尚未有業(yè)績(jī)快報(bào)和年報(bào)公布的中南置地外，9家房企為綠檔房企，他們分別是龍湖集團(tuán)、保利發(fā)展、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、世茂集團(tuán)、中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)和金科集團(tuán)。其中，過(guò)去多年均保持綠檔的房企為龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地等，民營(yíng)房企僅龍湖集團(tuán)和世茂集團(tuán)兩家。
“原來(lái)沒(méi)想到‘三道紅線’會(huì)出來(lái)，也沒(méi)想會(huì)對(duì)我們有利，其實(shí)這對(duì)行業(yè)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)都是利好。”在2020年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)龍湖集團(tuán)來(lái)說(shuō)，過(guò)去是企業(yè)內(nèi)部自律發(fā)展，現(xiàn)在是外部力量助力更上一個(gè)臺(tái)階，自然而然地給了龍湖集團(tuán)擴(kuò)大能力圈的機(jī)會(huì)。
換言之，在其他房企忙著縮減拿地甚至不拿地、強(qiáng)化銷售、減少融資、甚至引入戰(zhàn)投、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司，使用各種手段降低負(fù)債，收縮發(fā)展之際，綠檔房企新增有息負(fù)債規(guī)模相比過(guò)去，幾乎沒(méi)變。這個(gè)沒(méi)變，于規(guī)模上對(duì)標(biāo)公司而言，就是加速器。
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)獲悉，截至2020年底，剔除3家尚未公布年報(bào)的房企，融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、中國(guó)恒大、陽(yáng)光城、金科集團(tuán)都在降低有息負(fù)債規(guī)模，同一時(shí)間，龍湖集團(tuán)、世茂集團(tuán)、中海地產(chǎn)的新增有息負(fù)債規(guī)模都以10%-15%速度在增長(zhǎng)。
以龍湖集團(tuán)為例，截至2020年底，凈負(fù)債率下降至46.5%，達(dá)到近5年來(lái)最低水平；現(xiàn)金短債比達(dá)到4.24倍，剔除預(yù)收款后，資產(chǎn)負(fù)債率為67%，依然穩(wěn)居“三道紅線”綠檔；有息負(fù)債為1673.7億元，同比增長(zhǎng)14.6%；平均借貸成本降至4.39%。
換言之，在某房企需要降低800億元有息負(fù)債的同時(shí)，龍湖集團(tuán)可以在這一指標(biāo)上新增250億元，若按照平均地貨比36%計(jì)算，這250億元新增負(fù)債全部用于拿地，可新增700億元貨值，一降一升，發(fā)展速度差距可見(jiàn)一斑。
“這是一個(gè)比較舒服的區(qū)間，若再疊加5%以內(nèi)的融資成本，在同陣營(yíng)房企減速發(fā)展之際，這些綠檔房企若再?gòu)?qiáng)化多元化拿地能力，將會(huì)在規(guī)模上快速上位，即使相對(duì)控制規(guī)模發(fā)展節(jié)奏，也能在見(jiàn)長(zhǎng)的多元化業(yè)務(wù)上迅速發(fā)力。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，同時(shí)，綠檔房企擁有更多信貸申請(qǐng)額度，而大型金融機(jī)構(gòu)擁有更多的信貸投資額度，更有利于頭部綠檔房企獲得開(kāi)發(fā)貸，這是良性循環(huán)。
更重要的是，在行業(yè)整體忙于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)之時(shí)，綠檔房企將有利于擴(kuò)大能力圈。
多年自律做“好孩子”，收獲的季節(jié)或許馬上來(lái)了，未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，“好孩子”優(yōu)勢(shì)將愈發(fā)明顯，若能戰(zhàn)略上走對(duì)方向，會(huì)分享行業(yè)調(diào)整帶來(lái)的紅利。正如上述分析師向《證券日?qǐng)?bào)》所示，若所有公司維持當(dāng)前的分檔水平不變，到2025年，TOP30房企市場(chǎng)占有率將提升至55%；若在未來(lái)3年內(nèi)，TOP30公司整體平均完成1次降檔，則到2025年，市占率水平將提升至61%。
更重要的是，分檔表現(xiàn)越好的公司，整體集中度水平提升的幅度就越大。其中，ROE高于約定有息負(fù)債增速的房企，大概率銷售規(guī)模增速會(huì)超過(guò)有息負(fù)債增速，綠檔房企有望保持兩位數(shù)的年增長(zhǎng)速度，“好孩子”會(huì)更優(yōu)秀。