接受《證券日報》記者采訪的多位專家認為，樓市調(diào)控的目的，就是為了實現(xiàn)“房住不炒”、讓房子回歸本身的居住功能。
調(diào)控持續(xù)升級降“虛火”
今年以來，多地樓市調(diào)控政策不僅層層加碼，其方向也由一線城市向二線、三線城市延伸。比如，4月5日，合肥市出臺深化住房限購的樓市新政。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日報》記者采訪時表示，限購是實施房地產(chǎn)長效機制中較為常用的交易限制措施，在房地產(chǎn)市場運行中起到“減速帶”作用，快速扭轉(zhuǎn)部分過熱地區(qū)的市場預期，有效抑制投機投資購房需求，同時又能起到保護首套剛需購房群體的作用。
具體來看，此次合肥市提出，暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務文化新區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學校的學區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房；同時，暫停向法人、非法人組織出售市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房和二手住房（經(jīng)批準的人才公寓、重點招商引資項目除外）；另外，通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得市區(qū)范圍內(nèi)商品住房的，均應當符合本市住房限購政策，并設置為競拍條件。
事實上，不只是合肥市，縱觀今年以來多個熱點城市出臺的樓市調(diào)控內(nèi)容，加強住房限購，不僅被擺在更加突出的位置，而且限購的擴圍還與“限售”等措施互相搭配使用。
例如，對于今年屢屢占據(jù)樓市調(diào)控熱搜榜的杭州市來說，3月初發(fā)布的《關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》在加強住房限購方面，規(guī)定參與本市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，須符合本市住房限購政策；再比如，3月30日西安市發(fā)布《關于建立房地聯(lián)動機制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中，進一步將限購人群的覆蓋面，延伸至新市民和剛需群體，與此同時，還配合延長限售時間。
許小樂認為，限購的覆蓋面擴圍，可以說是樓市調(diào)控深化完善的必然結(jié)果。即新房被限購后，場內(nèi)帶有投資、投機性的資本就會開始涌入二手房、法拍房等之前樓市調(diào)控的空白區(qū)域，而限購類型從新房向二手房以及法拍房等的擴圍，無疑能堵住這部分的政策漏洞，以保持并促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的調(diào)控趨勢。
僅從樓市調(diào)控角度來說，事關限購從無小事，尤其是一些可能存在的限購松綁政策。
以3月24日南昌市發(fā)布的《促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》為例，“推進大南昌都市圈居民購房同權(quán)進程”，改變“限房價、競地價”單一土地出讓方式等內(nèi)容，就被看作是為限購松綁。據(jù)悉，該政策發(fā)布僅一天就被叫停。同時江西省政府約談了南昌市政府主要負責同志，責令南昌市立即糾正，消除負面影響，確保市場穩(wěn)定。而住建部也已派出督導組赴南昌市現(xiàn)場督導。另據(jù)記者了解，住建部已將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單，并加強對南昌市房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《證券日報》記者表示，針對需求側(cè)的限購政策是房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)，一旦熱點城市的限購閘門放開，勢必將導致短期內(nèi)實際購房數(shù)量的大比例提升，而市場的供不應求又將推動房價非理性上漲，從而快速影響房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。
在張波看來，目前限購政策在一線、二線等熱點城市執(zhí)行力度已屬偏緊，預計未來的限購政策更多會在“打補丁”層面進行落實，部分過熱的三線城市也可能進一步強化限購政策。總的來說，樓市限購政策的市場效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
土地供應開閘為樓市降溫
為有效緩解住房供需矛盾及為“高燒”樓市降溫，加大住宅用地的供應力度成為多地樓市調(diào)控政策的“座上賓”。
例如，為滿足居民剛需和改善型住房需求，穩(wěn)定市場預期，3月30日，合肥市自然資源和規(guī)劃局公布《合肥市2021年度國有建設用地供應計劃（市本級）》顯示，今年合肥市區(qū)住宅用地計劃供應660公頃，其中居住用地供應計劃為600公頃，占計劃總量的22.78%；租賃住房用地（單列）供應計劃為60公頃。
3月31日，北京市發(fā)布今年的集中供地計劃，以及首批30宗掛牌土地的詳細信息。按照計劃，北京市將于3月份、7月份左右、11月份左右分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。其中，首批掛牌的30宗土地，總用地面積約169萬平方米，建筑規(guī)模約345萬平方米，掛牌總價超1035.81億元。
同日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《蘇州市2021年度國有建設用地和住宅用地供應計劃》顯示，蘇州市區(qū)（含吳江）2021年度國有建設用地供應計劃總量為2231.7公頃，其中住宅用地供應計劃為615.2公頃，占計劃總量的27.6%（其中租賃住房用地55.9公頃，商品房用地460.8公頃，其他用地98.5頃）。
談及增加住房用地供應規(guī)模對樓市降溫的意義，中航證券首席經(jīng)濟學家董忠云對《證券日報》記者表示，供給與需求決定價格，樓市調(diào)控要穩(wěn)定房價，就要同步從供給與需求兩端著手，促進供需平衡。雖能通過階段性抑制需求來引導房價，但需求往往不會消失而只是延后集中釋放，屆時可能造成房價的快速拉升。因此，一方面需要通過貨幣政策與樓市調(diào)控的結(jié)合來限制投機性購房，突出房屋的居住屬性；另一方面，要積極增加土地供給，滿足合理的居住需求。只有供需兩端共同發(fā)力，才能促進樓市供需結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，我國100個大中城市供應土地規(guī)劃建筑面積逐年提升，對應到房價表現(xiàn)上，百城住宅價格指數(shù)同比漲幅顯著放緩，波動性也明顯減小。
貝殼研究院高級分析師潘浩在接受《證券日報》記者采訪時稱，首先，從總量上增加住宅用地供應進而增加新房市場供應量，旨在解決因供需不平衡帶來的房價上漲過快，以及引發(fā)的一系列市場不規(guī)范行為。
“近日，多地出臺調(diào)控政策，都在政策中明確提出增加年內(nèi)土地市場供應量，此舉一方面緩解熱點城市土地市場供應不足的情況，減少因競價帶來的土地價格上漲；另一方面為新房市場儲備供應量，預計明年起新增供應量開始逐漸入市，將有利于緩解新房市場供需矛盾，從而穩(wěn)定價格，為樓市降溫。”潘浩說。
他認為，集中供地政策的推出旨在“減少土地公開出讓過程中，關聯(lián)信息不充分帶來的對市場預期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場主體由于不掌握重要關聯(lián)信息帶來的競爭”，此舉重點在于穩(wěn)定預期和減少競價帶來的市場熱度非理性上升，從而起到穩(wěn)定地價和房價的作用。
在董忠云看來，首先，應進一步規(guī)范和優(yōu)化土地出讓制度和相關程序，加強對土地用途的監(jiān)管。其次，要繼續(xù)落實“人地掛鉤”政策，各地方政府應對本地人口結(jié)構(gòu)、人員流動情況加強監(jiān)測與預測，結(jié)合人口與產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，合理制定并及時調(diào)整土地供應規(guī)劃，減少土地閑置和浪費，提高土地利用率。
多地加強房貸管理
房住不炒要求下，涉房貸款嚴監(jiān)管仍在繼續(xù)。繼北上廣深等一線城市之后，包括合肥、西安等地也發(fā)文加強房地產(chǎn)貸款管理。
4月5日，合肥市發(fā)布的《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出，加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質(zhì)的審查，嚴肅查處經(jīng)營貸、抵押貸流入房地產(chǎn)市場行為。嚴格落實房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，法人金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比不得超過人民銀行和銀保監(jiān)會規(guī)定的上限。
《西安市人民政府辦公廳關于建立房地聯(lián)動機制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出，房地產(chǎn)貸款集中度管理、防范經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域等問題，各金融機構(gòu)應嚴格按照監(jiān)管機構(gòu)審慎管理政策要求執(zhí)行。
中南財經(jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長、教授盤和林在接受《證券日報》記者采訪時表示，如今房地產(chǎn)市場總原則是防止杠桿過高，以金融審慎的態(tài)度未雨綢繆，防止房地產(chǎn)周期性價格波動對金融體系造成沖擊。而消費貸、經(jīng)營貸等信貸資金流入房地產(chǎn)，和中國經(jīng)濟發(fā)展大方向不符，會進一步以高杠桿助推房地產(chǎn)泡沫。尤其是經(jīng)營貸，當前國家鼓勵企業(yè)經(jīng)營對經(jīng)營貸實施利率優(yōu)惠，如果資金通過低利率經(jīng)營貸流入樓市，違背了國家通過經(jīng)營貸發(fā)展實體產(chǎn)業(yè)的初衷。
3月底，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》，旨在嚴控資金違規(guī)流入樓市，提出加強借款人資質(zhì)核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內(nèi)部管理、加強中介機構(gòu)管理、強化協(xié)同監(jiān)督檢查、繼續(xù)支持好實體經(jīng)濟發(fā)展等多項具體要求。
“加強房貸管理可以在現(xiàn)階段穩(wěn)定樓市預期，防止杠桿過度，將房地產(chǎn)價格限定在合理區(qū)間，實現(xiàn)金融審慎。”盤和林表示。
事實上，監(jiān)管部門對資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的處罰一直保持力度。今年以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)多張罰單劍指“信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)”。例如，4月6日，中國銀保監(jiān)會麗水監(jiān)管分局行政處罰信息顯示，因貸款“三查”不到位導致項目貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場行為，上海浦東發(fā)展銀行麗水分行被罰款25萬元；因違規(guī)發(fā)放借冒名貸款行為、信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等行為，浙江遂昌農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司被罰款85萬元。
雖然監(jiān)管部門重拳出擊，但信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)現(xiàn)象并未銷聲匿跡。為加強房貸管理，未來各地各部門發(fā)力點有哪些？盤和林表示，房貸管理還是要各部門配合，比如如何引導銀行對經(jīng)營貸流向?qū)嵤┳粉?、如何打通信息壁壘，都需要多個部門配合。一筆貸款，對于銀行來說，一旦跨銀行轉(zhuǎn)賬，銀行就很難繼續(xù)追蹤貸款資金流向，所以需要各地方政府從整體層面去監(jiān)控經(jīng)營貸資金流向，打擊違規(guī)行為。
重拳出擊治理市場亂象
今年以來，全國多地對房地產(chǎn)調(diào)控力度不松勁，通過層層加碼，對房地產(chǎn)市場亂象重拳出擊，“打擊市場亂象”“規(guī)范市場秩序”已成為多地樓市調(diào)控政策的重要內(nèi)容之一。
合肥市提出，“嚴厲打擊各種房地產(chǎn)市場亂象”；西安提出，“規(guī)范中介機構(gòu)房源信息發(fā)布行為”；3月8日，海南省發(fā)布《海南省2021年房地產(chǎn)市場專項整治工作方案》，提出“全面清理整治房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為，嚴厲打擊規(guī)避限購政策騙購、變相漲價、違規(guī)銷售等違法違規(guī)行為”；1月21日，上海市發(fā)布《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，明確提出“嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序”“加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的監(jiān)管，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?rdquo;。
“房地產(chǎn)市場各類亂象長期存在，多地出臺措施規(guī)范市場秩序，進一步體現(xiàn)了對房地產(chǎn)市場堅決嚴格調(diào)控的政策導向，有助于更加徹底地落實‘房住不炒’政策，提升對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果。”蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心副主任陶金在接受《證券日報》記者采訪時表示，“上述舉措若嚴格落地，將壓降部分非剛需的購房需求，壓制房價，有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)合理運行。”
資深美股投資人，Anlan capital執(zhí)行董事陳達在接受《證券日報》記者采訪時表示，很多二手房的定價由房東或市場來決定，房東的定價大多是以同一小區(qū)的掛牌價格作為參考，而房東看到的掛牌價格都是來自中介網(wǎng)站，這些價格可能存在水分，房源也不一定真實，中介有操縱二手房價的能力和可能性，所以虛假房源一定要遏制，也是重點打擊的對象。
據(jù)記者了解，目前已有多地建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，從各地的調(diào)控政策內(nèi)容看，二手房價格明顯上漲城市大部分集中在房地產(chǎn)炒作氛圍濃郁的區(qū)域，投資客聚集，價格管控有利于市場的穩(wěn)定。從市場趨勢看，預計全國一線、二線城市二手房價格管控將成為趨勢，更多的城市可能“加碼”二手房價格掛牌管控。從政策效果看，深圳等城市出現(xiàn)了二手房報價下調(diào)現(xiàn)象，預計近期房價上漲趨勢將明顯放緩。
監(jiān)管部門在開展整治工作，打擊房地產(chǎn)市場“害群之馬”方面也毫不手軟。比如，今年以來，?？谑惺袌霰O(jiān)督管理局嚴厲打擊房地產(chǎn)市場亂象，目前共立案查處房地產(chǎn)案件7宗，結(jié)案1宗，罰款98.8萬元；據(jù)上海房管局3月9日發(fā)布的消息，為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，上海市區(qū)房管、市場監(jiān)管和城管執(zhí)法等部門堅持管執(zhí)聯(lián)動，加大行政監(jiān)管和執(zhí)法力度，嚴肅查處了一批違法違規(guī)案件，并通報6起典型案例。
談及接下來在凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境，遏制亂象滋生方面還需如何發(fā)力，陶金認為，一是需要加大對違法違規(guī)行為的懲處力度，公開曝光典型案例；二是需要形成常態(tài)化的監(jiān)控機制和制度化的管制辦法，形成更加細密的監(jiān)管網(wǎng)絡，維護消費者的合法權(quán)益。
“目前來看，還需強化對二手房的監(jiān)管，同時對于各類自媒體和各類微信群推廣樓盤等行為給予關注。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進對《證券日報》記者說。