“監(jiān)管部門已向部分房地產(chǎn)貸款較多、增長(zhǎng)較快的銀行進(jìn)行了‘窗口指導(dǎo)’，要求控制房地產(chǎn)貸款額度，但對(duì)各家銀行的具體要求各不相同。”上海某城商行相關(guān)人士莫以琛(化名)日前透露，上述舉措的核心思想是控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模。雖然沒說(shuō)完全凍結(jié)相關(guān)業(yè)務(wù)，只是各種指導(dǎo)、總行不批等情況陸續(xù)出現(xiàn)，那些住房按揭貸款規(guī)模增長(zhǎng)太快的銀行可能會(huì)受點(diǎn)影響。

另一方面，7月4日、5日兩天，寧波銀保監(jiān)局開出39張罰單，對(duì)十多家銀行開出總額約1275萬(wàn)元的罰金，其中近60%的罰單是針對(duì)房地產(chǎn)住房按揭貸款管理不規(guī)范和房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)不審慎等行為。

分析人士指出，上述舉措或意味著繼部分房地產(chǎn)信托暫停外，銀行的房地產(chǎn)信貸也將放緩。這對(duì)于負(fù)債率高、手頭沒有太多流動(dòng)資金的開發(fā)商而言，會(huì)是一個(gè)考驗(yàn)。

銀行收緊房地產(chǎn)貸款

一方面是部分銀行被“窗口指導(dǎo)”，另一方面是近日監(jiān)管機(jī)構(gòu)開出多張地產(chǎn)貸款罰單。對(duì)此，同策集團(tuán)首席分析師張宏偉稱，上述情況是房地產(chǎn)政策階段性收緊的表現(xiàn)。“階段性規(guī)范和整治，目的是讓市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)。”張宏偉說(shuō)。

莫以琛認(rèn)為，目前的階段性整治可以看成是5月份“整治亂象”的落實(shí)。

今年5月，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號(hào)，簡(jiǎn)稱“23號(hào)文”)。對(duì)于銀行而言，在房地產(chǎn)行業(yè)政策方面，23號(hào)文指出，整治的重點(diǎn)是表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資；個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；并購(gòu)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。

分析人士指出，對(duì)照上述監(jiān)管要求就不難理解，為什么寧波銀保監(jiān)局開出的“行政處罰決定書”中，“違反房地產(chǎn)行業(yè)政策”、“房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理不審慎”、“住房按揭貸款管理不規(guī)范”、“對(duì)所在機(jī)構(gòu)住房按揭貸款管理不規(guī)范行為負(fù)有直接管理責(zé)任”等是主要的違法違規(guī)事實(shí)(案由)。

某股份制銀行行長(zhǎng)表示：“只要信貸放松，銀行就會(huì)加大房地產(chǎn)信貸投放力度。今年以來(lái)，這種跡象很明顯，尤其是在土地市場(chǎng)。這也很容易理解。房地產(chǎn)項(xiàng)目，銀行從上到下都看得懂，批得快，知道風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪。我們有些支行上報(bào)的醫(yī)藥企業(yè)貸款，就很不容易通過審貸會(huì)。因?yàn)橐郧白龅蒙?，沒有合適的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)。”

該行長(zhǎng)介紹，他所在銀行目前傾向于跟央企背景的開發(fā)商合作。上海地區(qū)的按揭貸款門檻也沒有提高。“只要符合之前的規(guī)定都還能辦。”該行長(zhǎng)稱，目前看來(lái)，房地產(chǎn)相關(guān)貸款還是銀行的主要業(yè)務(wù)。其他行業(yè)對(duì)這塊的替代性不強(qiáng)。

房地產(chǎn)信托迎“窗口指導(dǎo)”

從上周開始，監(jiān)管部門已經(jīng)對(duì)部分信托公司開始了“窗口指導(dǎo)”。華東某信托經(jīng)理汪芳(化名)告訴中國(guó)證券報(bào)記者，她所在的信托公司的確被要求控制房地產(chǎn)信托的規(guī)模。“控制住房地產(chǎn)融資規(guī)模就控制住房地產(chǎn)行業(yè)了，每年控制一點(diǎn)點(diǎn)。對(duì)這個(gè)我們有預(yù)期，也能接受。”汪芳稱。

實(shí)際上，最近幾個(gè)月以來(lái)，汪芳已經(jīng)明顯感覺到相關(guān)信托產(chǎn)品又開始好賣了。“房地產(chǎn)信托收益高，投資者也認(rèn)可。不過房地產(chǎn)信托一開始熱賣，我們就預(yù)計(jì)到離監(jiān)管不遠(yuǎn)了。”汪芳笑稱。

汪芳介紹，和同行交流下來(lái)，這次針對(duì)個(gè)別公司的“窗口指導(dǎo)”可以概括為：房地產(chǎn)信托規(guī)模不超過2019年6月30日的規(guī)模；已備案項(xiàng)目不影響發(fā)行及成立，未備案項(xiàng)目一律暫停；符合“432”的通道類業(yè)務(wù)也算房地產(chǎn)項(xiàng)目，也受窗口指導(dǎo)影響，全部暫停；地產(chǎn)公司并購(gòu)類也算房地產(chǎn)項(xiàng)目，也受窗口指導(dǎo)影響，全部暫停；城市更新類舊改項(xiàng)目暫時(shí)不受此次窗口指導(dǎo)影響；房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈金融和購(gòu)房尾款類項(xiàng)目暫時(shí)不受此次窗口指導(dǎo)影響。

有信托經(jīng)理認(rèn)為，本次“窗口指導(dǎo)”是與這一輪土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱有關(guān)：一二線城市最近供地較多，三四線疲軟，地產(chǎn)公司回歸一二線拿地幅度比較大。到上半年為止，地產(chǎn)項(xiàng)目增得太快，相應(yīng)的調(diào)整其實(shí)在意料之中。

實(shí)際上，信托行業(yè)的監(jiān)管口徑和銀行基本一致。

“23號(hào)文”指出，在信托領(lǐng)域的整治重點(diǎn)是向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購(gòu)劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款；違法違規(guī)向地方政府提供融資；違規(guī)要求或接受地方政府及其所屬部門提供各種形式的擔(dān)保；違規(guī)將表內(nèi)外資金直接或間接投向“兩高一剩”等限制或禁止領(lǐng)域是整治的重點(diǎn)。

下半年房企到期債券達(dá)1706億元

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦介紹，今年上半年的確有違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象，“23號(hào)文”發(fā)出的“整治”信號(hào)說(shuō)明監(jiān)管已經(jīng)意識(shí)到了其中的問題。“風(fēng)向”的轉(zhuǎn)變對(duì)于負(fù)債率高、流動(dòng)資金不足的房企而言，今年下半年會(huì)是一個(gè)挑戰(zhàn)。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年95家典型房企融資總額為7169.2億元，同比下降3.6%，環(huán)比則增長(zhǎng)了16.4%?？硕鹧芯恐行姆治鰩煼苛嶂赋?，這是因?yàn)榻衲暌患径妊永m(xù)了2018年11月開始的融資回暖趨勢(shì)，融資額達(dá)到2016年以來(lái)的峰值，同比增長(zhǎng)15.6%；而二季度融資環(huán)境再收緊，使得房企在二季度的融資總量大幅減少，達(dá)到近兩年以來(lái)的較低值，從而使得上半年整體的融資額也同比有所下滑。

從95家典型房企債券類融資監(jiān)測(cè)的情況來(lái)看，2019年上半年房企境內(nèi)外債券類融資總額4286億元，相當(dāng)于2018年全年的59.3%。其中，境內(nèi)發(fā)債1402億元，占2019年境內(nèi)外發(fā)債總量的33%；境外發(fā)債2883億元，占比67%，相較于2018年上升了19個(gè)百分點(diǎn)。

房玲指出，這主要是由于2018年5月發(fā)改委以及財(cái)政部出臺(tái)相關(guān)政策限制境外債用途，導(dǎo)致2018年下半年境外發(fā)債量驟減，而2018年底2019年初，由于境內(nèi)環(huán)境持續(xù)收緊，且房企在2019年面臨償債高峰期，房企不得不再次向海外舉債。

另外一個(gè)值得關(guān)注的情況是，從房企的債券到期情況來(lái)看，2015年公司債及中期票據(jù)發(fā)行量較大，多數(shù)企業(yè)債券的期限在3年-7年間，2019年房企面臨償債高峰期，2019年上半年到期債券2108億元，是2018年全年到期債券的93%，大部分房企不得不再次舉債償還舊債，這也是2019年上半年房企發(fā)債量上升較大的主要原因。2019年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量也屬高位；到2020年下半年或2021年上半年，房企的償債壓力進(jìn)一步上升，到期債券均突破3000億元人民幣，屆時(shí)房企將面臨更大的償債以及融資壓力。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年房企債券類融資成本7.25%，較2018年年末上升了0.77個(gè)百分點(diǎn)。其中，境內(nèi)發(fā)債的平均成本為4.97%，較2018年全年下降0.91個(gè)百分點(diǎn)，主要是大型房企發(fā)債結(jié)構(gòu)性的影響；境外發(fā)債的成本8.34%，相對(duì)于2018年全年上升了1.19個(gè)百分點(diǎn)。2018年以來(lái)境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，特別是2018年10月境外發(fā)債成本破8%，之后均在7.50%以上，而2019年多數(shù)企業(yè)迎來(lái)償債高峰期，即使成本走高，企業(yè)也不惜代價(jià)進(jìn)行發(fā)債。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)整體調(diào)控維穩(wěn)的情況下，預(yù)計(jì)下半年房企融資也將持續(xù)維穩(wěn)為主，針對(duì)部分企業(yè)的融資限制或?qū)⒊掷m(xù)。