樓市的風(fēng)吹草動都觸動人們的神經(jīng)。蘇州近日宣布“升級版”的調(diào)控政策，對蘇州工業(yè)園等熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤?-5年的限售，同時對土地出讓報(bào)價的規(guī)則進(jìn)行調(diào)整。
這不僅僅是個案。進(jìn)入4月以來，中央和各部門多次強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控的方向沒有改變，各地樓市調(diào)控的頻率明顯增加。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，樓市趨穩(wěn)的態(tài)勢沒有變，蘇州限售凸顯了地方不斷夯實(shí)保持樓市平穩(wěn)發(fā)展的主體責(zé)任，未來的調(diào)控將更加突出“一城一策”的差異化原則。
供需兩旺樓市短暫回暖
今年開春后，部分城市住宅銷售回暖，土地市場熱度回升，市場上因此有“小陽春”之說。
3月70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市有65個，比2月份的57個明顯增加。一些熱點(diǎn)地區(qū)的樓盤，甚至出現(xiàn)了搶購的情形。
而全國整體土地市場也迎來一波成交小高峰，武漢、杭州、蘇州、合肥、溫州等地近期土地市場活躍，房企拿地意愿強(qiáng)烈，成交額上升，溢價率同樣上行。中原地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，4月單月，受監(jiān)測的二線城市合計(jì)賣地金額創(chuàng)最近兩年新高。
“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速總體在提高，其中國內(nèi)貸款和自籌資金增速均在3月份‘轉(zhuǎn)正’，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款增長明顯加快。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹說。
資金充沛意味著拿地的動力和能力加強(qiáng)，再加上房企融資的成本不斷下降，不少房企抓住時機(jī)加大融資力度。比如恒大近期接連發(fā)了6期美元票據(jù)，共計(jì)30億美元，同時在上交所發(fā)行200億元的公司債。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金52466億元，同比增長8.9%，增速比1—3月份提高3個百分點(diǎn)；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資34217億元，同比增長11.9%，增速比1—3月份提高0.1個百分點(diǎn)。
而在購房層面，由于季節(jié)性因素和信貸審批加快等原因，出現(xiàn)了短暫的供需兩旺。
夏丹認(rèn)為，“小陽春”存在季節(jié)性因素，年初信貸額度寬松，按揭貸款審批放款速度加快，購房者入市意愿增強(qiáng)。其次，供給端有所發(fā)力，新房推盤量和二手房掛牌量明顯增多，不少一二線城市住宅和公寓項(xiàng)目扎堆入市，為需求釋放創(chuàng)造了條件。此外，今年前兩月整體成交不如去年同期，3月起也具有一定的補(bǔ)漲效應(yīng)。
樓市調(diào)控方向不變 各地密集調(diào)控
4月19日的中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。
部分地區(qū)樓市回暖，中央政治局再提“房住不炒”，意味著房地產(chǎn)的調(diào)整方向和力度不會改變。
事實(shí)上，近期央行、國家發(fā)改委、住建部、自然資源部等多部委就樓市密集發(fā)聲，表明穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的政策將會繼續(xù)保持。
5月10日，央行在解讀4月信貸和社會融資數(shù)據(jù)時表示，對部分地區(qū)樓市回暖一直在密切跟蹤監(jiān)測，房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒有改變，是一貫的。
央行進(jìn)一步表示，今年有四個方面的重點(diǎn)工作，一是配合實(shí)施好房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制；二是堅(jiān)持“一城一策”，落實(shí)好差別化住房信貸政策；三是繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場資金管理相關(guān)工作；四是加大對住房租賃市場的金融支持和規(guī)范，促進(jìn)形成“租售并舉”的住房制度。
針對放寬落戶引發(fā)的調(diào)控放松的質(zhì)疑，國家發(fā)改委近期明確，放寬落戶不等于放松對房地產(chǎn)的調(diào)控，不管戶籍制度怎么改，“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位必須堅(jiān)持、不能動搖。
而住建部近期表示已經(jīng)對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示，表明其對局部過熱現(xiàn)象的密切關(guān)注。自然資源部確定了2019年住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)，明確消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地。
地方層面，多地在出現(xiàn)房價和地價波動后，密集出臺了調(diào)控政策。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，4月，各部委各地累計(jì)調(diào)控超60次，頻率明顯增長。
從措施來看，各地采取了諸如下調(diào)土地最高限價、公積金貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”、契稅稅率調(diào)整等調(diào)控手段，北京等地還立案查處了多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的違法違規(guī)行為。
值得注意的是，此輪調(diào)控政策具有很強(qiáng)的針對性，措施細(xì)化，體現(xiàn)了“一城一策”甚至是“定點(diǎn)調(diào)控”的特征。
以蘇州為例，此輪限售范圍并非全市，而是僅僅針對蘇州工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，近期蘇州房價上漲過快的地區(qū)主要就集中在工業(yè)園區(qū)。此外，將土地出讓報(bào)價條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置，對于穩(wěn)定低價也有積極意義。
“目前調(diào)控以穩(wěn)為主，與之前相比更為緊扣當(dāng)?shù)貙?shí)際需求和成交情況，加大落實(shí)了‘一城一策’的差異化施策原則。”夏丹說，近期各地房地產(chǎn)政策有緊有松，既有蘇州重啟限售，也有青島深圳放松公積金政策。
公開資料顯示，青島自6月1日起取消住房公積金二次申貸須首次公積金貸款結(jié)清滿2年的期限限制，深圳擬規(guī)定限制交易類和共有產(chǎn)權(quán)類住房可申請公積金貸款。
隨著樓市調(diào)控頻率增長，多地“小陽春”行情未能持續(xù)，樓市趨穩(wěn)的態(tài)勢愈發(fā)明顯。
比如中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，北京二手房住宅簽約14440套，環(huán)比下調(diào)了10%。因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，4月實(shí)際市場真實(shí)成交量比3月出現(xiàn)了20%左右的下調(diào)。