2018年，樓市依然面臨明顯的“調控年”，樓市調控延續(xù)了2017年的基調，重視長效機制，構建房產分類階梯式消費，解決高房價和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題；同時注重邊調邊治理，在調控的同時重點打擊樓市亂象，既抓典型又嚴監(jiān)管。
這一年，房價在上下半年呈現涇渭分明的格局。7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，這成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，市場預期由“慢漲”變成“下跌”。在剝離投機屬性之后，住宅的居住屬性被充分強化，住宅也正由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級。
就當前樓市發(fā)展狀況看，降溫已經明確體現。而展望2019年，北京師范大學教授鐘偉的看法是，機可失，時再來。“穩(wěn)中趨緩、穩(wěn)中有變的一年，需要大家用一種從容的心態(tài)去看待它。”“穩(wěn)”幾乎是行業(yè)共識，而在“穩(wěn)定”基礎上，2019年樓市也將進入“量平價穩(wěn)”的零增長區(qū)間。
預期明顯轉變
今年以來，從中央到地方一再強調房地產市場調控政策不放松，7月底中央政治局會議明確強調“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲”。堅決遏制房價上漲的口號提出后，潛在購房者的預期急轉直下。
7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，這成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，市場預期由“慢漲”變成“下跌”。從58安居客房產研究院獨家發(fā)布的信心指數來看，2018年10月，購房者信心指數環(huán)比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月以來最低點，直接反映了購房者市場預期轉變趨勢。同樣2018年10月，經紀人信心指數環(huán)比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以來最低點，經紀人信心指數的下降，則更能體現出樓市的實質性降溫。
受市場預期轉變影響，房地產市場延續(xù)調整趨勢，在房價及土地流拍調整兩個方面的表現上尤其突出。
根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2018年11月，百城新建住宅均價為14641元/平方米，環(huán)比上漲0.27%，漲幅較10月回落近0.2個百分點，回落較為明顯。具體城市來看，百城中11月有31個城市新建住宅價格環(huán)比下跌，下跌城市數量較10月增加12個；其中三四線城市價格調整范圍最廣，下跌城市數量較10月增加9個至21個。二手房方面，2018年11月十大城市二手房均價為39012元/平方米，環(huán)比下跌0.38%，跌幅較10月擴大0.35個百分點，其中除南京掛牌價相對堅挺外，其余9個城市近幾月二手房價格均呈連續(xù)下調或間斷性震蕩。
從各級別城市新建住宅價格來看，11月上海、廣州、深圳房價均有所松動；二線城市環(huán)比上漲0.52%，較10月漲幅收窄0.03個百分點，其中廈門、濟南、蘭州連續(xù)兩個月下跌；三四線城市環(huán)比上漲0.35%，較10月收窄0.28個百分點，在各類城市中收窄幅度最為顯著，其中有超三成的三四線城市價格在調整。
土地流拍也是市場預期轉變的一大特征。2018年1-11月，全國300個城市共流拍618宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積為7529萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的2.3倍。從流拍地塊宗數占比來看，流拍宗數占總推出宗數的比重為6.9%，達近年來較高值。全國住宅用地零溢價成交地塊共12828宗，占總成交地塊宗數的比重為57.3%，較去年同期提升2.0個百分點。
調整通道
由于市場預期已經明顯轉變，對于未來一年，中國指數研究院認為，整體來看，受市場需求端、供應端、金融端等多維度監(jiān)管的持續(xù)推進，調控效果穩(wěn)固延續(xù)，市場預期轉向，房地產市場繼續(xù)進入調整通道，一線城市房價也在經歷長時間橫盤后率先進入調整，預計未來整體房地產市場將進一步承壓。
新城控股(26.320,0.00,0.00%)副總裁歐陽捷也認為，政策還會延續(xù)，房地產的定位已經從拉動經濟增長的火車頭轉變?yōu)橹袊洕掭喌膲号撌康禺a市場的核心訴求就是穩(wěn)定壓倒一切，換言之，樓市將進入橫盤時代。
就調控趨勢而言，58安居客房產研究院首席分析師張波認為，樓市調控長短結合的節(jié)奏不變，長效機制更深入著眼于優(yōu)化與房地產市場長遠發(fā)展相匹配的頂層設計，不但表現在住房發(fā)展規(guī)劃落實，住房和用地供應結構調控，更是在住房租賃市場以及差別化住房信貸、稅收政策上得到體現。而在落實長效機制的基礎上，短期調控力度依然從嚴，針對需求端限購不會放松，但針對首套房支持性政策或將強化，針對改善型需求的限制政策有望出現松動，總體依然會體現“房住不炒”，即在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。
盡管“穩(wěn)定”已成共識，但業(yè)內對“量價”預測并不一致。中國指數研究院認為，一線城市供應明顯增加而房價預期松動，預計成交量受低基數影響低位回升，而價格繼續(xù)小幅下調的可能性較大；二線城市內部行情周期輪動，其整體市場調整幅度將相對緩和；而多數普通三四線城市在各線中需求的支撐基礎最為薄弱，在市場調整周期其面臨的壓力較為嚴峻。
歐陽捷則認為，2019年樓市正在進入“量平價穩(wěn)”的零增長區(qū)間，比如銷售面積、房企到位資金等主要指標將徘徊在正負3%左右，其它指標大多在個位數以內，比如銷售面積將進入正負3%區(qū)間，房企到位資金將接近3%，銀行貸款已經在3%左右的負增長區(qū)間內。因此，就房企而言，歐陽捷認為，固守在調控嚴厲的一二線城市是不可能獲得業(yè)績的增長的，因為土地供應接近零增長，房價又被按住，無量無價(的增長)，而三四線城市面廣量大，依然可以找到市場增長機會。
張波則認為，城市分化加劇，不同城市間的市場變化將呈現明顯差異。一線城市價穩(wěn)量降，2019年一線城市的降溫更多將體現在成交量減少，尤其是二手房成交量將可能長期持續(xù)在一定較低水平，但成交價格繼續(xù)下探的空間有限。二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，不排除部分樓市房價出現較為明顯的波動，而更多二線城市將呈現緩慢降溫趨勢。三四線城市的分化將在2019年表現尤為明顯，值得關注的是，已完成“去庫存”的城市，在因城施策的指引下會對樓市采取一定的調控措施，成交量也將迎來進一步下降。
“未來五年，住房市場就是'大穩(wěn)小亂’的格局，全國整體趨穩(wěn)，是謂大穩(wěn)，地方動作不一，是謂小亂，但不會再有火熱的盛夏，也不會有冰冷的寒冬，各地逐漸形成難漲難跌的市場預期。”這是歐陽捷更為中肯客觀的看法。
這一年，房價在上下半年呈現涇渭分明的格局。7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，這成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，市場預期由“慢漲”變成“下跌”。在剝離投機屬性之后，住宅的居住屬性被充分強化，住宅也正由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級。
就當前樓市發(fā)展狀況看，降溫已經明確體現。而展望2019年，北京師范大學教授鐘偉的看法是，機可失，時再來。“穩(wěn)中趨緩、穩(wěn)中有變的一年，需要大家用一種從容的心態(tài)去看待它。”“穩(wěn)”幾乎是行業(yè)共識，而在“穩(wěn)定”基礎上，2019年樓市也將進入“量平價穩(wěn)”的零增長區(qū)間。
預期明顯轉變
今年以來，從中央到地方一再強調房地產市場調控政策不放松，7月底中央政治局會議明確強調“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲”。堅決遏制房價上漲的口號提出后，潛在購房者的預期急轉直下。
7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，這成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，市場預期由“慢漲”變成“下跌”。從58安居客房產研究院獨家發(fā)布的信心指數來看，2018年10月，購房者信心指數環(huán)比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月以來最低點，直接反映了購房者市場預期轉變趨勢。同樣2018年10月，經紀人信心指數環(huán)比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以來最低點，經紀人信心指數的下降，則更能體現出樓市的實質性降溫。
受市場預期轉變影響，房地產市場延續(xù)調整趨勢，在房價及土地流拍調整兩個方面的表現上尤其突出。
根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2018年11月，百城新建住宅均價為14641元/平方米，環(huán)比上漲0.27%，漲幅較10月回落近0.2個百分點，回落較為明顯。具體城市來看，百城中11月有31個城市新建住宅價格環(huán)比下跌，下跌城市數量較10月增加12個；其中三四線城市價格調整范圍最廣，下跌城市數量較10月增加9個至21個。二手房方面，2018年11月十大城市二手房均價為39012元/平方米，環(huán)比下跌0.38%，跌幅較10月擴大0.35個百分點，其中除南京掛牌價相對堅挺外，其余9個城市近幾月二手房價格均呈連續(xù)下調或間斷性震蕩。
從各級別城市新建住宅價格來看，11月上海、廣州、深圳房價均有所松動；二線城市環(huán)比上漲0.52%，較10月漲幅收窄0.03個百分點，其中廈門、濟南、蘭州連續(xù)兩個月下跌；三四線城市環(huán)比上漲0.35%，較10月收窄0.28個百分點，在各類城市中收窄幅度最為顯著，其中有超三成的三四線城市價格在調整。
土地流拍也是市場預期轉變的一大特征。2018年1-11月，全國300個城市共流拍618宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積為7529萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的2.3倍。從流拍地塊宗數占比來看，流拍宗數占總推出宗數的比重為6.9%，達近年來較高值。全國住宅用地零溢價成交地塊共12828宗，占總成交地塊宗數的比重為57.3%，較去年同期提升2.0個百分點。
調整通道
由于市場預期已經明顯轉變，對于未來一年，中國指數研究院認為，整體來看，受市場需求端、供應端、金融端等多維度監(jiān)管的持續(xù)推進，調控效果穩(wěn)固延續(xù)，市場預期轉向，房地產市場繼續(xù)進入調整通道，一線城市房價也在經歷長時間橫盤后率先進入調整，預計未來整體房地產市場將進一步承壓。
新城控股(26.320,0.00,0.00%)副總裁歐陽捷也認為，政策還會延續(xù)，房地產的定位已經從拉動經濟增長的火車頭轉變?yōu)橹袊洕掭喌膲号撌康禺a市場的核心訴求就是穩(wěn)定壓倒一切，換言之，樓市將進入橫盤時代。
就調控趨勢而言，58安居客房產研究院首席分析師張波認為，樓市調控長短結合的節(jié)奏不變，長效機制更深入著眼于優(yōu)化與房地產市場長遠發(fā)展相匹配的頂層設計，不但表現在住房發(fā)展規(guī)劃落實，住房和用地供應結構調控，更是在住房租賃市場以及差別化住房信貸、稅收政策上得到體現。而在落實長效機制的基礎上，短期調控力度依然從嚴，針對需求端限購不會放松，但針對首套房支持性政策或將強化，針對改善型需求的限制政策有望出現松動，總體依然會體現“房住不炒”，即在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。
盡管“穩(wěn)定”已成共識，但業(yè)內對“量價”預測并不一致。中國指數研究院認為，一線城市供應明顯增加而房價預期松動，預計成交量受低基數影響低位回升，而價格繼續(xù)小幅下調的可能性較大；二線城市內部行情周期輪動，其整體市場調整幅度將相對緩和；而多數普通三四線城市在各線中需求的支撐基礎最為薄弱，在市場調整周期其面臨的壓力較為嚴峻。
歐陽捷則認為，2019年樓市正在進入“量平價穩(wěn)”的零增長區(qū)間，比如銷售面積、房企到位資金等主要指標將徘徊在正負3%左右，其它指標大多在個位數以內，比如銷售面積將進入正負3%區(qū)間，房企到位資金將接近3%，銀行貸款已經在3%左右的負增長區(qū)間內。因此，就房企而言，歐陽捷認為，固守在調控嚴厲的一二線城市是不可能獲得業(yè)績的增長的，因為土地供應接近零增長，房價又被按住，無量無價(的增長)，而三四線城市面廣量大，依然可以找到市場增長機會。
張波則認為，城市分化加劇，不同城市間的市場變化將呈現明顯差異。一線城市價穩(wěn)量降，2019年一線城市的降溫更多將體現在成交量減少，尤其是二手房成交量將可能長期持續(xù)在一定較低水平，但成交價格繼續(xù)下探的空間有限。二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，不排除部分樓市房價出現較為明顯的波動，而更多二線城市將呈現緩慢降溫趨勢。三四線城市的分化將在2019年表現尤為明顯，值得關注的是，已完成“去庫存”的城市，在因城施策的指引下會對樓市采取一定的調控措施，成交量也將迎來進一步下降。
“未來五年，住房市場就是'大穩(wěn)小亂’的格局，全國整體趨穩(wěn)，是謂大穩(wěn)，地方動作不一，是謂小亂，但不會再有火熱的盛夏，也不會有冰冷的寒冬，各地逐漸形成難漲難跌的市場預期。”這是歐陽捷更為中肯客觀的看法。